大数据真相 长沙商业未来十年真的艰难吗？丨CRIC观察
11月23日下午，“佳兆业·梅溪荟产品发布会暨品牌商家意向签约盛典”在梅溪湖金茂豪华精选酒店盛大举行。佳兆业集团领导、行业专家、湖湘主流媒体、品牌商家汇聚一堂，共同见证佳兆业·梅溪荟产品发布及探讨长沙未来商业发展之路。
（发布会现场图）
“世界新长沙，大咖看未来”是此次发布会的重头戏，克而瑞长沙机构总经理刘佰忠先生，湖南知名经济学家王林先生和世联行湖南公司总经理王培文先生从各自的行业视角，分享了对于长沙商业的看法。
（三位大咖和主持人）
王教授作为知名经济学家，从长沙GDP增速，到城市规划等多个方面对长沙进行了深入剖析，并对长沙未来发展表示了充分的乐观；世联作为湖南最大的房地产代理公司之一，王总现身说法，梅溪湖区域的商业销售火爆。
而作为中国最大的房地产数据拥有者，克而瑞长沙机构总经理刘佰忠先生选择用数据探知长沙商业真相。
观点
001
大数据下隐藏的真相：谨慎乐观
据长沙克而瑞数据统计，截至2017年10月31日，长沙内五区商业库存高达698万方，去化周期为126个月（以12个月为去化周期计算），也就是说接下来十年即使没有任何商业产品入市，也要卖到2027年才卖得完。
刘佰忠先生开玩笑说：“在佳兆业商业产品发布会上谈长沙天量库存，大家肯定觉得我是来砸场子的。”
但事实上，真的有那么恐怖吗？长沙克而瑞房价分析师团队为此做了专业调查，通过清理长沙内五区600多个商业（商铺）项目的供应、成交、库存、价格数据，发现了隐藏在数据深处的真相：
600多万方的商业库存数据，如果去头去尾，即减去单一体量在3.5万平以上的自持型大型卖场库存量、再减去历史性的单一体量低于1000平的库存量。便不难算出，长沙内五区商业真实的库存量应该在300-350万平之间。结合2016年10月到2017年9月的月均去化面积约为5.5万平的数据，即长沙内五区商业的真实去化周期应在55-65个月之间。
加之近两年内成就历史高点的住宅销售数据与其配套商业销售相对滞后1-2年的行业现实，也就是说真正可以算得上积压性库存的量顶多在200万方左右。
所以各位买铺卖铺的同志们乐观一点，长沙的商业库存真没有想像的那么恐怖。
观点
002
梅溪湖板块商业市场：前景广阔
2016年到2017年，梅溪湖板块商业成交面积上涨幅度明显，2017前十个月商业成交面积同比增长94.13%，预计全年增长将会翻倍。另外有一点值特别关注，梅溪湖板块商业公供求比从2016年的2.80:1变成了2017年的1:0.94，已从严重的供过于求转变为供不应求。
从数据可以看出梅溪湖商业板块的发展态势十分良好。住宅市场的限购限售政策雷霆万钧，投资性大为降低，曾经错过了梅溪湖住宅红利的投资者，可千万不要再错过梅溪湖商业的高速发展列车。
观点
003
下阶段风口：社区商业
库存虽然不是天量，但也是充裕的，所以选好铺子成了关键。11月20日凌晨，马云宣布拿下中国最大超市大润发！业内大呼，中国零售商业将面临巨变。但刘佰忠先生表示：“说句透心凉的话，即使马云亲自来当掌柜，刘强东亲自开奶茶店，赚的钱也不一定就会比隔壁老板娘多。”
所以，马云和刘强东来抢线下商业的蛋糕并不可怕。因为线下商业特别是社区商业，最大的三把斧必然是马云所夺不走的。一是全力以赴众智（商）成城；二是船小好调头的强适应力；三是日久生情的体验式满足。当然，关键还有一点是人们日益增长的美好生活需求需要日新月异的商业模式与服务来各种满足。
刘佰忠先生就以自己为例：“在自己没结婚没小孩的时候，基本不去社区商铺。但是现在有了两个小孩，一般都是早早回家，带着小孩在社区玩，社区中的商铺就成了每天必去之地。所以我个人是非常看好社区商业的。因为二胎政策势必为社区商业带来更大的发展红利。”
看好佳兆业·梅溪荟社区商业还有一个点，在于它所处的环境。据长沙克而瑞数据显示，2017年前十月，梅溪湖板块商品住宅成交均价为13132元/㎡，仅次于别墅区的青竹湖板块；成交面积91.21万方，高居各板块之首。所以梅溪湖拥有着大量的，高收入居住群体，对社区商业有着强大的消费能力。
（品牌商现场签约）
发布会取得了很好的反响， U+集市、马思特、蛙来哒，汉拿山，罗莎蛋糕，绿叶水果等数十家知名教育、休闲、餐饮，生鲜连锁品牌现场签约入驻。
佳兆业·梅溪荟
（商业效果图）
佳兆业·梅溪荟地处梅溪湖南岸，临近梅溪湖，背靠桃花岭，距离梅溪湖周南中小学仅一路之隔，地理位置优越；南岸高端小区众多，佳兆业·梅溪荟商业辐射人群庞大，消费实力强劲。“high吃”“high学” “high享“三大业态组团，满足消费者多元化的需求。佳兆业·梅溪荟的出现将填补梅溪湖南高端商业空白，前景广阔。
佳兆业梅溪荟建面约13-630㎡学府金铺，正在诚意认筹中。将于11月25日（本周六）梅溪荟营销中心（周南梅溪湖中学北侧）正式开盘，精彩不容错过，详询0731—88881717！
来源：长沙克而瑞 文/曾婷婷
审核：刘佰忠（上述内容代表长沙克而瑞观点，仅供参考！）
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